上海房屋租賃市場回歸正軌|公寓

8月，畢業生租房需求延續釋放，擇業、就業季呈現局部供不應求。2018年8月，上海房屋租賃指數為1907點，比上月上升7點，環比上升0.35%，漲幅擴大0.23個百分點。8月，上海房屋租賃指數連續第二個月環比小幅上升，同比下降1.36%。

上海房屋租賃指數辦公室認為，8月的市場表現為職業崗位招聘帶動租賃需求擴大，就業密度推動相關區域租金上漲。同時，買賣市場限購持續，致使買轉租增加，準購房客求租時段延長，租賃市場面臨結構性變化。

上海市房管局局長胡廣杰在夏令熱線表示，上海構建住房租賃體系，不是簡單地增加租賃房，而是著力打造一種全新的、體面的、舒適的生活方式，服務城市高質量發展和高品質生活，讓各類人才特別是青年人才，在上海安居宜居。今年全市將新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套。租賃住房地塊的區位條件相對較好，集中在高校及科研院所、科創園區、產業集聚區、商業集聚區及交通樞紐周邊。下一步將優化審批，加快建設，有序推進租賃住房建設供應。

今年以來，一線城市房租出現普遍上漲。這其中以北京表現最為顯著。自如、蛋殼兩大機構因爭搶房源抬高租金引發廣泛關注。租客們普遍認為，資本涌入之下，難免短兵相見的長租公寓機構是“助推房租上漲”的主要因素之一。與此同時，自如新裝修房屋引發的“甲醛門”事件開始發酵并爆發。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉從住房制度改革視角來看，在人口居住流動性特征凸顯當下，租賃市場發展并非權益之計。恰恰相反，這是中國房地產制度改革非常重要的工作。然而，在中國房地產市場高達20余年高速發展中，由于產權型住宅占比過重，導致租賃市場關注度非常低。作為重構住房制度以及補短板的過程，長租公寓機構如何發展，租賃市場又當如何改革與監管，這都是市場未來發展需要討論的內容。

不過，輿論的反復質疑已讓長租公寓運營商們普遍感到惶恐。擁有巨大的市場需求前景，政策紅利凸顯，但行業卻沒有明確的規則。從“風口上的豬”變成“風口上的烤豬”，機構運營商們呼吁加強政策監管，設置行業門檻，建立行業標準和規則。

長租公寓市場下沉

任何事物都有前因后果，分析長租公寓市場出現的爭議也須回顧歷史。

9月7日，證券日報主辦的“新業態新變革新需求——中國長租市場峰會”在京舉行。58集團高級副總裁葉兵表示，長租公寓市場2008年興起。當時，針對高端租賃人群的首批品牌公寓出現，隨后才是服務青年人群的租賃機構進入。在租購并舉政策倡導之下，長租公寓政策紅利凸顯，大量資本涌入。

在原華遠地產董事長任志強的記憶中，其實，早在1979年，中國就已經出現了長租公寓，幾乎所有的合資酒店都配有長租公寓。嚴格來說，第一個長租公寓是建國飯店，第二個則是華遠大廈。在1980年代中末期，長租公寓主要針對的人群是境外人士或國內高收入人口。“比如歌手那英等，當時幾乎都住在華遠大廈。我們的長租公寓只有三層，但集中住了30多位歌星、影星。”

在任志強看來，長租公寓之所以在2008年之后才開始真正起步發展，是因為在高度城市化過程中，各種限制性條件讓部分人無法買房，只能租房。由于缺少相應完備的稅收政策和其它輔助條件，很難建立一個合理的租賃市場。

任志強認為，長租公寓的消費對象已經變了，以前是最有錢的那些人，而現在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人，這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長過程。

需求高速增長背后是政策紅利以及資本的高度關注。葉兵表示，“在過去一段時間內，政府在租賃市場供地方面發生明顯變化。無論是專門用于租賃市場的用地，還是強制開發商拿地時配比租賃性土地，在資源端供給端方面，政府明顯加大了力度。政策紅利背景之下，將近400億資本涌入長租公寓市場，很多品牌公寓企業通過市場化融資、運營，為租賃市場發展添磚加瓦。與此同時，租賃市場資產證券化發展也非常積極有效。”

“今天的需求看不清楚，供需兩端的矛盾是流動性的，決策層面缺乏長效機制。包括甲醛問題，背后是政策缺失、行業標準缺失以及服務機構缺失。”在葉兵看來，就長租公寓市場而言，充滿機遇，但挑戰重重。

爭議推高房租

長租公寓機構自己又是如何看待會否“助漲房租”？

在中聯基金總經理何亮宇看來，很多開發商做長租公寓其實是“被逼的”。比如競拍的地塊必須按要求自持一定比例租賃物業；另外，從更長周期看，開發轉自持也是必然方向。

“開發商今天做長租公寓，確實是看到了盈利空間。但如果談到對租金的看法，價格一定是供需兩端決定。天通苑的一間房房租從7000塊錢被炒到10000多，或許真的存在，但它是孤案，非大樣本事件。如果將其放到足夠大的市場以及足夠長的時間來看，這是供需不匹配造成的。北京750萬套房對應3000萬常住人口，顯然是供不應求的概念。200萬套可租用房對比800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來清退部分違規出租房，更是進一步加劇供需矛盾。房價進一步上漲，也使得原來可以通過買房解決居住問題的人群轉向租賃市場，供需兩端促使租金上漲是自然而然的現象。”何亮宇分析。

作為較早布局長租公寓的公寓運營商代表，世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉認為，討論中國租賃市場，不能只局限于北京、上海這樣的一線城市。世聯行聚焦布局二線城市，是因為更看好二線城市成為未來中國城市化的引擎，長租市場更有潛力。“我們的三萬間長租公寓基本分布在中國的二線城市，一間房平均1600塊錢一個月，這個價格貴嗎？一對情侶住占15%-20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯的房子，所以我覺得這個市場還是存在的。”

對于當前房租上漲過快問題，任志強呼吁應該用市場辦法來解決。然而，機構運營商們卻普遍呼吁應對長租公寓市場設立相應的規則。

遠洋邦舍常務副總經理俞國泰表示，“拋開政策性保障性住房之外，如果是市場化租賃市場，希望政府給予這個行業明確的定義或者明確的規則，相應的配套制度、配套規則、配套操作流程，使得市場參與主體能夠在明確的規則下運營發展，這對市場長期發展來說非常有利。不過，還是希望政策制訂有一些靈活度。‘讓子彈飛得更長久一點’，市場自然會有市場化的選擇、市場化的競爭，供需決定市場的發展。長租行業還是一個沒長大的孩子，需要有一個相對寬松的市場空間去發展成長，需要社會各界給予這個市場一定的支持和理解。”